Investissement locatif, un enjeu majeur

L’investissement locatif est en crise pour de multiples raisons…

Une situation aux conséquences lourdes alors que la question du logement se fait toujours plus prégnante. Pour inverser une pente dangereuse, les pouvoirs publics réfléchissent et devront rapidement passer à l’action.

Obstacles successifs

Valeur sûre pour préparer sa retraite, l’investissement locatif est victime de plusieurs facteurs allant de la hausse des intérêts d’emprunt à celle des prix de l’immobilier et du coût de la construction, en passant par encadrement des loyers, contraintes de rénovation énergétique, pression fiscale et pour finir, suppression depuis janvier 2025, du dispositif Pinel.

Morale de l’histoire : nombre d’investisseurs privés se tournent aujourd’hui vers d’autres placements. N’oublions pas enfin, le face à face délétère avec la location de meublés en courte durée, bien plus rentable. S’ensuit une érosion lente mais réelle dans l’ancien et une baisse drastique dans le neuf, chutant de -41% d’investissements locatifs au premier trimestre 2025 (versus 2024). Or, les investisseurs privés représentent plus de 90% du parc résidentiel français. Aucun doute : le constat est alarmant.

Mission relance

Elle a été confiée au Sénateur du Nord Marc-Philippe Daubresse et au député des Côtes d’Armor Mickaël Cosson par la Ministre en charge du Logement Valérie Liétard : trouver des solutions pour redresser la barre de manière pérenne sans altérer l’équilibre précaire des finances publiques, ou peut-être serait-il préférable de dire, sans aggraver leur déséquilibre. Après plusieurs mois de travail, les deux élus ont remis un rapport comprenant des propositions concrètes.

Amortissement

Pour des biens acquis dans la perspective d’une location longue durée, sans marquer de différence entre logements nus et meublés. La proposition ? 4% de la valeur du bien pour l’immobilier ancien (sous conditions de travaux à hauteur de 15% de leur valeur) et 5% pour le neuf, ce dernier chiffre correspondant au calcul de l’amortissement d’un bien sur vingt ans. En complément, un bonus viendrait s’ajouter en faveur des bailleurs proposant un niveau de loyer inférieur au prix de marché.

Abattement

A hauteur de 50% dans la limite d’un plafond de revenus de 30 K€ annuels et seulement pour la location nue de longue durée, bénéficiant pour le moment de seulement 30% quand la location meublée obtient 50%. Il s’agit donc d’une mise à niveau et de plus de justice fiscale.

IFI* et plus-value

Autres mesures fortes, une proposition de sortir les biens loués en tant que résidence principale de l’assiette de l’impôt sur l’IFI ou encore une exonération totale de la plus-value à vingt ans, contre vingt ans pour l’IR* et trente ans pour les PS* aujourd’hui.

Ces propositions, si elles étaient adoptées, entreraient en vigueur pour les transactions à partir du 1er décembre 2025.

*IFI : Impôt sur la fortune immobilière / IR : Impôt sur le Revenu / PS : Prélèvements Sociaux.