L’immobilier rétais repart (un peu) à la hausse

Morgan Morice (Orpi) explique notamment que les transactions se font essentiellement sur les petits biens (250-300 K€) ou sur les très gros biens (2 à 3 M€), mais qu’entre les deux il a enregistré très peu de demandes d’acquisitions en 2025. La faute en reviendrait au contexte mondial et national, au taux d’effort de 35 % imposé aux banquiers comme critère pour accorder des crédits, mais aussi aux mesures de régulation des meublés de tourisme mises en place par la CdC et les communes rétaises. Celles-ci auraient un impact fort sur les acquéreurs potentiels, soit parce que s’agissant de particuliers, le plan de financement implique des revenus locatifs saisonniers, soit parce que s’agissant d’investisseurs, l’activité locative est l’objectif. Des incertitudes sur la possibilité de louer en saisonnier rimeraient avec renoncement au projet d’acquisition.

Le taux d’effort, un critère très pénalisant

Toutefois, aux yeux de Morgan Morice, le principal frein au dynamisme du marché immobilier reste le taux d’effort. Au-delà du taux d’usure, qui concerne surtout les seniors, le taux d’effort concerne tout le monde. En effet, en 2021, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé une règle qui s’impose à tous les emprunteurs : le taux d’endettement – c’est-à-dire le poids du remboursement de votre crédit dans votre revenu – ne doit pas dépasser 35%. Les banques ne peuvent déroger à ce critère que pour les primo-accédants d’une résidence principale. Or, cette règle n’intègre pas le « reste à vivre », la somme qu’il reste pour vivre après règlement de la mensualité. Mais, bonne nouvelle pense Morgan Morice, le député Renaissance des Landes, Lionel Causse, est à nouveau monté au créneau mi-avril dernier sur une proposition de loi permettant de donner plus de latitude aux banques, notamment dans l’appréciation de la solvabilité des emprunteurs.

Dans un article récent, Le Figaro Immobilier écrit ainsi : « Si cette proposition est adoptée par le Parlement, elle permettra de débloquer 10 à 15 % de demandes de crédit pour lesquels le taux d’endettement est supérieur à 35 % mais le reste-à-vivre est suffisant. Une bonne nouvelle pour un marché du crédit qui est menacé de grippage. Refuser un crédit à un ménage affichant 40% d’endettement mais disposant de 5 000 euros de reste à vivre est absurde ». Pour cela Lionel Causse réclame une réforme de la gouvernance du HCSF, actuellement dirigé par le ministre de l’Économie et des finances et le gouverneur de la Banque de France, souhaitant élargir à plus de personnes la prise de ce type de décisions.

En attendant, du fait de l’application par les banques de cette règle de « taux d’effort », Morgan Morice estime que « ne peuvent aujourd’hui acheter sur l’île de Ré que les résidents secondaires, capables de mettre un million d’€ cash sur la table. »

Un marché dynamique, avec retour aux prix d’avant Covid

Denis Hénault (Hénault Immobilier) est nettement plus optimiste : « Le marché est très dynamique depuis mi-février, les prix ont chuté, retrouvant leurs niveaux d’avant Covid, des années 2018/2019. On est sur un marché agressif, les acquéreurs ne mettent plus d’affect sur les biens, ils peuvent en visiter une trentaine et n’hésitent pas à faire des offres agressives de type 800-900 K€ pour un bien affiché à 1 M€… On est entre – 10 à – 30 % sur les prix des transactions. Quand un bien est sur le marché depuis plus d’un an, le vendeur accepte généralement de revenir à des prix plus raisonnables. Et ne fonctionnent bien que les maisons récentes, à la déco actuelle, plus personne ne veut se lancer dans des travaux de rénovation. » Pour lui, la régulation des meublés de tourisme n’a pas eu d’impact notoire sur son activité.

Des défaillances d’entreprises en nombre

Côté location de locaux professionnels, l’une des activités phare d’Orpi Pro île de Ré, agence également dirigée par Morgan Morice, si le marché est toujours dynamique, il constate une forte augmentation des difficultés, voire des défaillances d’entreprises ces derniers mois. « Certains commerçants sont pris en tenaille, entre des fournisseurs (marchandises et matériel) qui exigent d’être payés à la commande et les banques qui accordent plus difficilement des prêts. Dans notre parc de gestion de lots commerciaux, cinq entreprises sont parties en liquidation judiciaire (sans même passer par un redressement) ces quatre derniers mois. Je n’ai jamais vu cela en vingt-trois ans de pratique. », explique-t-il.

Il nuance toutefois : « Nous avons pu installer cette année un restaurant sur le port, un opticien au centre commercial des Corsaires, et d’autres commerçants, heureusement de nouvelles initiatives professionnelles sont aussi là. »