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Cahier habitat

UN NOUVEAU CAHIER AUTOUR DE L’HABITAT

Publié le 22/05/2019
UN NOUVEAU CAHIER AUTOUR DE L’HABITAT
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Ré à la Hune développe dans ce premier dossier différentes thématiques liées à l’habitat. Nous vous proposons de découvrir les tendances du marché immobilier rétais, de revenir sur le PLUi (que nous développons aussi largement en pages 4 & 5 de cette édition), et nous décryptons pour vous la loi ELAN. Nous sommes partis à la découverte de jardins typiquement rétais, avant de nous interroger sur la décoration rétaise. Nous vous proposerons régulièrement dans l’année ce cahier Habitat.

 

TENDANCES DE MARCHE

Immobilier : l’Ile de Ré, un micro-marché convoité

Séductrice pour les vacanciers, Ré la Blanche l’est aussi pour acquéreurs et investisseurs. Et sur le marché immobilier, ses forces sont parfois aussi ses faiblesses. Tour d’horizon.

Près de mille ! C’est le nombre de transactions immobilières enregistrées en 2018 sur l’ensemble du territoire. Un record venu confirmer le dynamisme retrouvé en 2016 après quelques années plus ternes, notamment en raison de nombreuses incertitudes fiscales. 2019 s’est ouvert sur la même dynamique autour d’un territoire très prisé.

Forte attractivité

Ensoleillement, qualité de vie, nature préservée, sécurité, infrastructures de qualité, mais aussi proximité de La Rochelle, des grands axes routiers et du TGV ralliant aujourd’hui la Capitale en moins de trois heures, L’Ile de Ré a décidément plus d’un atout pour séduire. Et si tout commence souvent par l’acquisition d’une résidence secondaire, c’est aussi fréquent selon l’âge des acquéreurs, dans la perspective d’une installation définitive. Sans omettre qu’acheter sur Ré est aussi un investissement.

Un placement sûr

Peu de risques qu’elle perde de sa valeur. Sa typologie de territoire fini à l’urbanisme très contraint lui confère le cachet de la rareté, augmentant par là-même sa valeur immobilière. Pour preuve de sa solidité, rappelons que l’Ile de Ré a traversé la crise financière de 2008 sans trop d’encombres et sans réel impact sur les prix. C’est un gage de sécurité pour des acquéreurs soucieux de la pérennité de leur patrimoine. Ajoutons à cela la perspective de lucratives rentrées avec la location saisonnière, il n’y a pas de doutes, acheter ici est un bon calcul, même s’il s’agit aussi de l’achat plaisir d’une maison de vacances. Ré prend des allures de valeur refuge.

Qui achète quoi sur l’Ile de Ré ?

Des Portes à La Couarde en passant par Loix et même jusqu’à Saint- Martin, qui présente le même ratio que celui de l’urbanisation rétaise, soit environ 20 contre 80 (20 % construits ou constructibles, 80 % préservés), les acquisitions de résidences secondaires restent largement majoritaires. Avec quelques nuances toutefois sur Rivedoux, La Flotte et Sainte-Marie, où les demandes aux fins de résidences principales progressent. Proches du continent et dotées de toutes les infrastructures nécessaires à la vie quotidienne, les communes du Sud attirent des retraités dont la moyenne d’âge tend à rajeunir. Un phénomène favorable à la vie permanente qui s’enrichit aussi de quelques actifs en famille, y compris du côté des Portes, même si cela reste rare dans le nord de l’île.

Voilà bien aussi une tendance lourde de l’Ile de Ré. De la grande propriété à la maison plus modeste, les résidents principaux recherchent le cadre où accueillir enfants et petits-enfants et les secondaires celui où passer de joyeuses vacances en famille ou entre amis, ceux-là même achetant eux-aussi par la suite comme cela se voit sur Loix par exemple. Protégée et sécurisante, l’Ile de Ré est une terre où vie familiale et amicale s’épanouissent en toute quiétude.

Et si des étrangers achètent, Européens pour la plupart, l’île reste franco-française, attirant même nos concitoyens expatriés.

Un territoire pour CSP + et ++

Fondamentale, c’est la loi de l’offre et de la demande qui impose ses règles à l’Immobilier. Une mécanique imparable qui conditionne les prix.

À demande plus forte que l’offre, prix élevés et vice-versa. Historiquement convoité et disposant d’un nombre de biens à vendre restreint, le territoire rétais est soumis à la forte pression de la demande et ses prix suivent une évolution naturelle.

La construction, un volet majeur de la Loi Elan.

Conséquence regrettable, connue de tous : sauf à bénéficier d’un soutien financier, les primo-accédants sont exclus du marché et doivent sortir de l’Île pour devenir propriétaires. Pour s’offrir l’Ile de Ré, il faut bénéficier de confortables revenus ou d’un apport conséquent, sauf à faire d’importants sacrifices sur la superficie.

A rénover ou clé en main ?

Si certains acquéreurs de résidences secondaires, souhaitant avant tout profiter, recherchent des biens où ils n’auront qu’à poser leurs valises pour les vacances, les candidats à la résidence principale sont plus souples, d’autant que leurs exigences sont plus élevées, notamment en matière de surface. Il n’est donc pas rare que ceux-ci se tournent vers des maisons édifiées dans les années 70 ou 80, qu’ils s’emploient à remettre au goût du jour, ces demeures présentant souvent l’avantage de permettre des extensions. Dans nombre de cas, anciennes ou plus récentes, les maisons rétaises récemment acquises font l’objet de travaux, ne serait-ce que d’isolation.

Pour conclure et même si tous les professionnels de l’immobilier interrogés (dont certains plus que d’autres) sont évidemment en attente des impacts du PLUI sur le devenir de l’habitat rétais, tous s’accordent aussi sur un point : c’est bien le risque d’une pénurie de biens qui pourrait, seul, entraver le dynamisme et la belle santé d’un marché immobilier où l’offre reste très nettement en-dessous de la demande.

Pauline Leriche Rouard

Cet article a été rédigé avec la participation de :

– Claire Baudrais (Agence du Fier aux Portes)

– Morgan Morice (Orpi Morgan Morice Immobilier à Saint-Martin)

– Jean-Jacques Massé (Ré Agence Ouest à La Couarde)

– Isabelle Hénault (Hénault Immobilier à La Couarde – Sainte-Marie – Rivedoux)

– Christophe Coussin (Hurtaud Immobilier à Sainte-Marie)

– Valérie Franchet (Capouest Transactions à Loix).

Merci à eux pour le temps qu’ils ont consacré à nos questions et à la clarté de leurs informations.

 

Arrêt du PLUi et bilan de la concertation préalable

Vers l’approbation du PLUi de l’île de Ré avant la fin de l’année 2019

Après la réunion publique du 14 mai, lors du conseil communautaire du 16 mai 2019, le Plan local d’urbanisme intercommunal a été arrêté, à l’issue de quatre années de travail et d’une large concertation*. Il vise à doter l’île de Ré d’un document de planification conforme aux prescriptions des lois dite Grenelle 2 et ALUR, pour répondre aux enjeux d’un aménagement durable de l’île de Ré.

Les votes des dix conseils municipaux, la consultation des Personnes publiques associées (PPA) de trois mois, l’enquête publique d’un mois qui sera suivie du rapport du Commissaire Enquêteur (un mois) puis les modifications éventuelles apportées doivent conduire à l’approbation du PLUi en Conseil communautaire avant la fin de l’année 2019. Il s’appliquera alors dès le 1er janvier 2020 dans les dix communes rétaises.

Le règlement écrit et graphique définit pour chaque zone l’usage et la constructibilité des différents espaces, les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) précisent les modalités d’aménagement, l’un et l’autre mettent en oeuvre le Projet d’Aménagement et de développement durables, qui définit le projet de la collectivité.

Les autorisations d’urbanisme doivent respecter règlement et OAP, le PLUi étant aussi composé d’annexes très complètes qui précisent les servitudes, plans techniques etc. Objet, contenu et portée du règlement du PLUi Publié ces jours-ci sur le site Internet de la CdC, le règlement détaille l’ensemble des règles d’urbanisme applicables : il divise le territoire en zones, fixant les règles de nature et de conditions d’occupation des sols ainsi que des conditions relatives au projet.

L’affectation des zones et la destination des constructions est cartographiée précisément, les caractéristiques urbaines, architecturales, naturelles et paysagères sont précisées. Le PLUi est opposable aux demandes d’occupation des sols qui doivent être conformes (respect strict de la règle), il fixe des règles de fond dans les limites du Code de l’Urbanisme (légalité de la prescription).

Les Orientations d’aménagement et de programmation

Elles définissent les intentions d’aménagement sur un secteur donné, en affirmant des choix tout en étant adaptées aux besoins et aux caractéristiques du territoire. Elles valorisent la planification par le projet plus que par la règle et évitent les projets entraînant des modifications successives du PLUi. Les OAP sont sectorielles ou thématiques et constituent le principal outil d’aménagement au sein du PLUI.

Avis et débats de la population

Rétais et partenaires institutionnels ont émis tout au long de la procédure d’élaboration du PLUi des remarques et fait des propositions. Le maintien d’une vie permanente sur l’île de Ré a été la question la plus prégnante. Le prix du foncier constitue un frein largement évoqué : le PLUi affirme une politique volontariste de construction de logements abordables, que ce soit en matière de logements locatifs sociaux ou de programmes d’accession sociale à la propriété.

Le développement des activités primaires, des services à la personne et du télé-travail, ainsi que le renforcement des ailes de saison pour créer des emplois plus qualifiés sont souhaités par les Rétais : le projet de PLUi propose des outils comme la protection des linéaires commerciaux afin de préserver les commerces de centre-bourg, un règlement dans les zones urbaines favorisant l’installation d’activités économiques et développe dans le plan de zonage une offre de foncier économique ainsi que des secteurs dans lesquels de nouveaux bâtiments agricoles pourront s’implanter.

Si les habitants sont favorables à la construction de logements à loyers abordables, ils expriment des craintes quant à la densification des espaces bâtis (promiscuité). Le règlement du PLUI limite la densification des espaces bâtis avec des règles de hauteur, d’emprise au sol et l’obligation de maintenir des espaces de pleine terre sur les parcelles constructibles. Les OAP thématiques dédiées au paysage visent aussi à améliorer la qualité des entrées de bourg et à préserver les lisières urbaines.

Patrimoine végétal et patrimoine bâti ont fait l’objet d’inventaires dans les dix communes, qui permettront de les maintenir voire de les restaurer. La demande pressante en matière de mobilité concerne le raccourcissement des temps de trajet et l’amélioration de la desserte en transport en commun, afin de valoriser son utilisation, notamment pour les visiteurs d’un jour. Le PLUi a inscrit un emplacement réservé dédié à l’équipement d’une voie en site propre à Rivedoux.

Bien entendu, depuis l’évènement Xynthia, les Rétais ont pris conscience de l a nécessité de renforcer les infrastructures et d’adopter des règles pour les constructions existantes en zone à risque (électricité, chaudières, étages de vie, sur-élévations, sortie de secours de type vélux en toiture…) ainsi que d’intégrer des innovations techniques et architecturales.

Le règlement graphique et écrit du PLUi prend en compte les dix PPRN en vigueur sur l’île de Ré et vise à réduire l’exposition des personnes et des biens aux risques naturels. Le règlement écrit propose des règles d’adaptation des constructions existantes ainsi que des nouvelles possibilités architecturales pour permettre la réalisation de nouvelles constructions, dans des limites strictes, dans les secteurs impactés par le risque.

Un état d’esprit intercommunal renforcé

L’ensemble des élus communautaires présents ou représentés lors du Conseil communautaire du 16 mai (25 sur 26 délégués) ont arrêté le PLUi, sans aucune réserve, ce qui aurait pu le mettre en péril. Certains élus ont fait des observations, expliquant qu’ils espéraient voir le document évoluer avant son approbation en fin d’année. Les trois élus de la majorité et de l’opposition de La Flotte se sont abstenus. Nous aurons l’occasion de revenir sur les principales observations émises.

Une étape décisive dans l’élaboration du PLUi a été franchie ce 16 mai 2019, l’esprit communautaire ayant prévalu sur les intérêts locaux, grâce à un travail de fond mené par les Services de la CdC, par les élus, et à leur tête par Lionel Quillet dont le leadership en sort encore renforcé.

Informations recueillies par Nathalie Vauchez

* Lire aussi pages 4 et 5 de ce Ré à la Hune N° 190.

Législation

Loi ELAN : simplification et encadrement

Depuis sa présentation au Conseil des Ministres jusqu’à son retour devant l’Assemblée Nationale après passage devant le Sénat, il aura fallu neuf mois à la Loi ELAN pour être promulguée au Journal Officiel, le 24 novembre dernier.

ELAN pour Evolution du Logement et Aménagement Numérique. Derrière cet acronyme, la loi N°2018-1021 signe la politique du Gouvernement sur le logement. Du retour de l’encadrement des loyers à la création d’un bail mobilité en passant par l’accessibilité des logements aux personnes à mobilité réduite et à la conversion de bureaux, Elan est une loi fleuve comme nombre de celles qui l’ont précédé en ce domaine.

Une démarche inédite

Si elle a fait couler beaucoup d’encre, la loi Elan encore à l’état de projet a aussi initié une démarche inédite de concertation, associant l’ensemble des parties prenantes, élus locaux et députés avant sa présentation devant l’Assemblée, « un bon moyen démocratique d’associer à la discussion une série d’intervenants, d’enrichir le débat et de prendre un peu plus de temps » selon Jacques Mézard, Ministre de la Cohésion des Territoires. Une initiative qui a pris forme au sein d’une Conférence de consensus tenue au Sénat du 12 décembre 2017 au 8 février 2018, et dont les résultats ont servi le débat parlementaire. Ce qui n’a pas empêché 3 000 amendements pour 66 articles.

Controverse à propos de la loi Littoral

Le respect de la loi Littoral a motivé la saisie du Conseil Constitutionnel par un groupe de députés et sénateurs, inquiets des assouplissements inscrits au projet de loi sur les zones littorales, incluant des conditions d’autorisation de construction autrement qu’en continuité avec le bâti existant des villages ou agglomérations. Excluant la bande littorale des cent mètres ainsi que les espaces proches des rivages, ces possibilités concernent l’amélioration de l’offre des logements et hébergements ainsi que celles des services publics. Par ailleurs, le périmètre de ces zones de construction se limite aux secteurs déjà urbanisés (hors agglomérations et villages), clairement délimités par les PLU.

L’ensemble des garanties présentées a conduit à un avis favorable du Conseil Constitutionnel au regard du respect de la Charte de l’Environnement, le caractère non constructible de la bande des 100 mètres pouvant même être perçu comme renforcé en cas d’éventuels passages devant les tribunaux et circonscrit à des activités jugés « d’intérêt général », soit équipements publics ou aménagements en relation avec des activités économiques, agricoles, forestières ou marines, les zones proches des rivages autorisant seules ces dernières.

Lutte contre les recours abusifs

Outre la simplification de certaines procédures, c’est l’un des volets importants de la loi Elan en faveur de la construction. Une réponse à la pratique de plus en plus fréquente de recours contre les autorisations de permis de construire.

Renforçant l’arsenal juridique en la matière, la loi Elan restreint la voie contentieuse pour les requérants mais encadre également mieux la notion déjà restrictive « d’intérêt à agir », celle-ci s’appréciant désormais dans le cadre de « toute décision relative à l’occupation et l’utilisation des sols », soit aussi au regard d’une déclaration préalable ou d’un certificat d’urbanisme, et non plus seulement aux permis de construire, démolir ou aménager. De plus, un requérant doit dorénavant justifier de la détention de son bien ou de son occupation régulière en fournissant les pièces justificatives afférentes.

La loi Elan a aussi dans le collimateur les associations d’opportunités, en imposant que celles-ci aient une existence officielle non plus « antérieurement » mais « au moins un an avant » le recours, l’association devant par ailleurs fournir ses statuts et le récépissé attestant de son dépôt en préfecture, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

Enfin et en bref, la loi Elan limite à dix mois les délais de jugement des recours intentés contre les autorisations d’urbanisme, y compris concernant les requêtes en appel. Ceux-ci sont par ailleurs supprimés sur certains contentieux d’urbanisme, notamment en zones tendues. Enfin, il y a désormais réduction du délai de recours de un an à six mois après achèvement de la construction considérée, sur les autorisations obtenues depuis le 1er octobre 2018. En toute logique, la date prise en compte est celle de la réception de la déclaration d’achèvement.

Souhaitant embrasser nombre de problématiques actuelles, la loi Elan s’est aussi intéressée au développement non maîtrisé des locations touristiques ainsi qu’à l’exercice des métiers de gestion et de syndic par les professionnels de l’Immobilier. Des sujets qui méritent d’être traités à eux seuls.

Pauline Leriche Rouard

Espèces d'arbres, arbustes, plantes, fleurs

À la découverte de jardins typiquement rétais

Sur les traces de Jean-Pierre, Responsable Paysage aux Pépinières Guilbon, Ré à la Hune a visité plusieurs jardins rétais.

Figuier.

Bien sûr, chacun a sa conception bien spécifique de l’aménagement de son jardin selon sa typologie, son emplacement, son usage et surtout ses goûts et désirs. Entre le petit jardin très « coquet » voire minéral, au vaste terrain naturel sablonneux et très arboré, les espaces se déclinent de multiples façons.

Olivier.

Les sols sablonneux ou caillouteux de l’île nécessitent souvent un apport important en terre et amendement. De nombreux jardins – notamment ceux des résidences secondaires – intègrent des systèmes d’arrosage automatiques intégrés dès leur conception, les besoins en eau étant importants pour la végétation de notre île. Figuier, olivier, chêne vert constituent les trois arbres incontournables des jardins rétais, des essences qu’on trouve à profusion, du Nord au Sud de l’île. Les palmiers ont aussi envahi l’île, bénéficiant de notre climat ensoleillé et modéré.

Chêne vert et arbousier.

Côté arbustes, les arbousiers, pittosporum – arbuste idéal pour les haies brise-vue -, lauriers roses, cistes ou encore mimosas 4 saisons refleurissant plusieurs fois dans l’année, colorent et odorent nos jardins.

Phénix, cycas, ciste, graminées.

La typique rose trémière, et sa jolie palette de couleurs, est la vedette des ruelles et jardins rétais : chaque année nombreux sont les vacanciers emportant dans leurs bagages les fameuses petites graines, avec un succès limité. Image de carte postale, la rose trémière se plaît surtout à l’île de Ré !

Abelia, pittosporum, arbousier.

Agapanthe, lavande, gaura, romarin ou encore plantes grimpantes de type jasmin étoilé ou solanum trouvent une place de choix dans nos jardins, tout comme les hortensias. Au centre des villages, en bordure de forêt, le long de la mer, petits ou grands, les jardins rétais se découvrent au travers de portails entrouverts, au fil de balades improvisées. Ils constituent le premier atout charme d’une maison et en disent souvent long sur leurs propriétaires.

Ceanothe, lavandes, photinia, laurier rose, géranium rozanne.

Nathalie Vauchez

Cette page a été réalisée avec la participation de :

Les Pépinières Guilbon
Entrée de la zone artisanale en direction du port
Chemin du Moulin des Soeurs – ARS-EN-RÉ
05 46 29 46 39     _        info@pepinieres-guilbon.com

 

Tendances

La déco, une affaire très personnelle

Même en territoire insulaire, on n’y échappe pas. La décoration et l’aménagement intérieur passionnent un très large public. De toutes les manières et à tous les budgets.

Canapé italien vêtu de lin et table basse de créateur en bois, un duo gagnant.

Voilà un univers qui s’est considérablement démocratisé. On ne compte plus les magazines dédiés à la maison, et ce n’est pas le DIY (Do It Yourself) qui dément une tendance de fond.

C’était avant…

Avant il y avait des codes, un salon, une salle à manger et une cuisine séparée pour exemple. Avant on était rustique ou moderne et on déclinait à l’envi des ensembles de même style. Avant, les cuisines aménagées étaient vraiment chères. Avant, on assortissait les rideaux et même parfois le dessus de lit au papier peint. Avant, l’intérieur témoignait, au même titre que la grosse voiture, de la position sociale. Mais ça c’était avant. Aujourd’hui, tout (ou presque) a changé.

Une déco qui nous ressemble

L’une des tournants, on le doit sans doute à cette grande marque suédoise qui eut le mérite de mettre le design à la portée du plus grand nombre. Une vraie révolution. Ajoutons-y une irrésistible envie (volonté ?) de casser des codes dépassés et une réalité toute simple : notre quotidien a changé. La société aussi. La maison, plus que jamais vécue comme un refuge, est aussi le lieu où s’ébattent joyeusement nos familles (recomposées ou non) et amis. Exit la salle à manger fréquentée uniquement les jours de réception, bienvenue à la pièce à vivre avec cuisine ouverte intégrée, comme on le voit souvent ici. Exit aussi le tout rustique ou tout contemporain, bienvenue au bohème ou à l’ethnique chic. Et si le papier peint fait un grand retour, c’est sur un seul mur.

Un nouveau regard

Changement des mentalités oblige, notamment en matière de consumérisme, on note un retour à des valeurs sûres et pérennes. La qualité reprend ses droits, même si elle reste chère. En contrepartie, il n’y pas d’état d’âme à mélanger ces beaux basiques avec des fantaisies très abordables. L’important, c’est que nos intérieurs expriment les multiples facettes de nos personnalités. Bref, qu’il soit unique.

Panneaux décoratifs, coussins. On met en scène son
propre décor.

L’Ile de Ré dans tout ça ?

Ce n’est pas un hasard : les professionnelles de la décoration et de l’aménagement sollicitées ne répondent finalement à aucune tendance. L’une fait dans la décoration au charme veloutée, les autres dans un style plus contemporain aux lignes fluides intemporelles. Bois, pierre, béton, métal, matières naturelles, chanvre, jute et l’incontournable lin sont des options de choix pour les maisons rétaises. Leur sied également les déclinaisons de blanc cassé, sable, taupes et gris relevés de quelques couleurs, une pointe de noir venant donner du relief à l’ensemble. Ici enfin, le meuble chiné retapé côtoie sans fausse note le somptueux canapé italien ou la pièce de créateur. Sans oublier les multiples accessoires, coussins et jolis objets que nous déposerons comme autant de marques de notre territoire.

Plus que jamais nos intérieurs nous appartiennent, la vraie satisfaction étant de dénicher meubles et objets inédits. Oui à la réappropriation non à l’uniformisation !

Pauline Leriche Rouard

Un grand merci à Dominique et Cécile (Les Singulières) architectes d’intérieur, ainsi qu’à Corinne (Gathoune Déco), spécialiste de décoration, pour leur disponibilité et leur passion contagieuse.

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Vos réactions

  • Betty
    Publié le 23 mai 2019

    Un article complet , ou l’on apprend bien des choses

    Répondre