Un avis favorable de l’Etat, sous réserve de la prise en compte de ses remarques

Si l’Etat salue le « travail conséquent » du conseil communautaire visant à un développement équilibré du territoire », il estime d’entrée de jeu que « la dimension intercommunale du projet aurait cependant pu être davantage développée, pour intégrer une réflexion communautaire sur les zones d’activités, réduire les zones de regroupement agricole surdimensionnées, corriger les incohérences de zonage à la limite entre deux communes ».

La Préfecture souligne des « études diagnostiques de bonne qualité, à l’exception de l’étude de densification et de mutation des espaces bâtis », un état initial de l’environnement « bien appréhendé », et au sujet du paysage urbain de « bonnes intentions patrimoniales dans le PADD qui se traduisent par un carnet de recommandations de bonne facture ».

Les cinq réserves de l’Etat

L’analyse du projet du PLUi le conduit à « formuler plus particulièrement les réserves suivantes ». En premier lieu, l’Etat relève que « l’étude de densification et de mutation des espaces bâtis, rendue obligatoire par l’article L151-4 du code de l’urbanisme, est inexploitable car menée sur des bases erronées et non aboutie en n’évaluant pas le nombre de logements potentiels dans les espaces bâtis. Je la considère comme manquante dans le projet de PLUi. Elle doit être intégralement reprise pour répondre aux attendus du code de l’urbanisme ».

Autre réserve, celle ayant trait à la volonté affichée dans le PADD de conforter une population permanente et favoriser la mixité sociale. Si l’Etat partage pleinement ces objectifs ambitieux, ils doivent, en matière de logements locatifs sociaux (LLS), « trouver une traduction plus complète dans le règlement écrit pour être effectif : les OAP sectorielles doivent être complétées pour imposer systématiquement une seule opération d’ensemble (article R151-20 du code d’urbanisme) et un pourcentage significatif de LLS. De plus, le règlement général doit être rectifié pour définir un pourcentage aussi ambitieux de LLS en zone AU qu’en zone U, soit 50 % de LLS ».

Les services de l’Etat pointent également du doigt une prise en compte insuffisante de la loi Littoral, dans le PLUi, qui laisse « entrevoir des possibilités de construction ou d’aménagement qui ne sont pas effectives au regard de la Loi. La bande des 100 mètres, comme les espaces proches du rivage n’ont pas été représentés graphiquement, ni justifiés ». Ils demandent que soient impérativement intégrées « toutes les dispositions de la loi Littoral dans le règlement et supprimer le pastillage dans les espaces remarquables Ar ».

La quatrième réserve de l’Etat pourrait prêter à sourire, si les enjeux n’étaient pas aussi importants, car elle constitue un démenti formel à la promesse faite en son temps par un Préfet. « Comme indiqué dans mon courrier du 12 février 2019, une zone d’intérêt stratégique (ZIS) au titre des risques sur le secteur du Moulin Rouge, classé actuellement en zone rouge inconstructible du PPRN, n’est pas envisageable, même à terme ».

39 demandes de dérogations traitées par « courrier séparé »

Enfin, pour les autorisations pour des demandes de dérogations au principe d’urbanisation limitée en l’absence de SCoT, la préfecture notifiera ses décisions (refus ou accords avec réserve) « par courrier séparé », dont il devra être tenu compte dans le document d’urbanisme qui sera approuvé.

Un dossier de 39 demandes a été transmis à la Préfecture, concernant trois catégories : les secteurs artificialisés déjà existants dans les zones agricoles et naturelles, les campings existants en continuité de l’urbanisation et les extensions de l’urbanisation pour les projets nouveaux.

Ainsi le Préfet émet-il un avis favorable au PLUi de la CdC de l’île de Ré sous réserve de la prise en compte de ces cinq remarques, qui feront l’objet d’une attention particulière lors du contrôle de légalité. Au-delà de ces cinq remarques/ réserves (la terminologie varie dans la lettre préfectorale), le Préfet fait également un grand nombre d’« observations » qu’il invite le président de la CdC à « prendre en considération ».

La CdC a du pain sur la planche en cet automne.