Pléthore de biens sur le marché immobilier

Un marché dans les mains des acheteurs

Tous s’accordent sur le grand nombre de biens en vente sur le marché – il n’y a pas si longtemps leur principal souci était de rentrer des mandats. NDLR – qui a de facto pour conséquence de placer les acheteurs en position de force. « Les gens discutent beaucoup les prix, ils négocient de façon totalement décomplexée, les décisions sont beaucoup plus longues qu’avant. » Du coup les biens restent plus longtemps en portefeuille, contribuant à alimenter une certaine saturation du marché, devenu « ultra-concurrentiel ».

A contrario, un certain nombre de propriétaires restent bloqués sur les prix d’avant-Covid et confient leur bien simultanément à plusieurs agences. Certaines acceptent des biens à des prix manifestement surévalués pour rentrer les mandats. Les agences les plus professionnelles essaient de faire de la pédagogie et expliquent aux propriétaires pourquoi les prix baissent – entre -15% et -30% selon les biens. « On a du mal à leur faire entendre raison, certains sont arcboutés sur le prix. » « Cela alors même que les prix de l’île de Ré restent bien plus élevés qu’ailleurs. »

Un marché de résidences secondaires

La spécificité de l’île de Ré est bien sûr qu’il s’agit avant tout d’un marché de résidences secondaires, avec des propriétaires et des acheteurs pas forcément pressés de vendre et d’acheter. Le contexte politique et économique national et international induit aussi une certaine frilosité.

« Certains acheteurs potentiels sont capables de visiter dix à vingt biens et même quand on leur trouve la maison qui coche toutes les cases de leur « cahier des charges », y compris en termes de prix, ils nous demandent encore si on n’a pas d’autres biens à leur proposer. » « Les acheteurs sont noyés dans les biens et n’y mettent le plus souvent plus du tout d’affect », explique Olivier Hénault. Autrement dit, exit l’achat coup de coeur.

Inhérente à cette nouvelle situation, l’agence immobilière physique, avec une devanture, a le vent en poupe. « On a à nouveau énormément de visites en agence, le volume est là, c’est plus la concrétisation qui est longue et demande de déployer une énergie décuplée ! Certains acheteurs nous demandent même de régler des problèmes d’urbanisme à leur place, or on connaît la complexité de l’île de Ré en la matière ! », précise Valérie Franchet, gérante de Cap Ouest Transactions.

Evidemment le déploiement depuis un an sur l’île de Ré d’une politique de régulation des meublés de tourisme a un important impact sur les acheteurs. « Les investisseurs qui achetaient pour louer mais aussi tous ceux qui avaient besoin de ces ressources de location saisonnière dans leur plan de financement ne sont plus sur le marché, les quotas de locations saisonnières ayant été atteints partout, sauf à La Couarde et Rivedoux. » Sans oublier les propriétaires qui, craignant de ne plus pouvoir louer, mettent en vente leurs biens, encombrant un peu plus le marché. D’ailleurs dans plusieurs communes le nombre de DIA** progresse, comme à La Couarde et Rivedoux, par exemple. « En 25 ans, on n’a jamais eu autant de mandats », confirme Olivier Hénault, ayant succédé à son père Denis il y a plusieurs années et bénéficiant d’un très bon maillage du territoire.

L’interventionnisme national et local joue les trublions

« C’est l’exemple même de politiques « populaires » mises en place sans réfléchir ni en anticiper les conséquences. Les collectivités ont elles-mêmes scié la branche des droits de mutation sur laquelle leurs finances reposent largement. Moins de transactions entraîne une chute des droits de mutation, dans un contexte financier déjà tendu pour les collectivités », pointe du doigt Morgan Morice, fustigeant des quotas quelque peu aléatoires et trop restrictifs. De même dénonce-t-il le « taux d’effort » de 35 %, norme imposée par la Banque de France (sur impulsion des politiques) aux banques depuis 2021. « Alors que nombre de clients riches ont des restes à vivre très importants, ce taux s’applique malgré tout, les empêchant d’emprunter. Cela a tué le marché de l’investissement immobilier, du BTP, des promoteurs et des agences immobilières et a un impact fort par ricochet sur les collectivités qui ont vu fondre la manne des droits de mutation. C’est une hérésie, mais personne ne s’en émeut car aux yeux des politiques « c’est un problème de riches ». Ainsi sur l’île de Ré, on a cette double problématique Banque de France et politique de régulation des meublés de tourisme », fulmine l’agent immobilier Orpi. « On a à la fois l’effet psychologique « je n’achète pas car je risque de ne pas pouvoir louer ni faire ce que je veux de mon bien, je m’oriente ainsi vers d’autres types d’investissements ; et l’effet bancaire. Le seul segment qui dynamise un peu le marché sur l’île est celui des résidences principales. »

« Je vois nettement la différence entre le marché immobilier rochelais, qui est un marché à l’année, où nombre d’acheteurs sont des habitants – qui achètent pour leurs besoins et envies – et le marché rétais, qui reste avant tout un marché de résidences secondaires. Cela change tout.», estime Morgan Morice. Olivier Hénault nuance un peu : « Entre La Couarde et Les Portes, on est sur un marché de résidences secondaires exclusivement, alors qu’avec nos agences de Rivedoux et Sainte-Marie qui rayonnent sur le sud de l’île, on est aussi sur des résidences principales. » La baisse des prix permettra-t-elle du coup aux habitants d’accéder plus facilement à l’accession à la propriété ? Pas de tendance notable dans ce sens, à ce stade. « Ce qui est certain est qu’il est devenu beaucoup plus onéreux d’acheter un terrain et de construire que d’acheter un bien prêt à habiter. Avec les normes environnementales, la rénovation est aussi devenue beaucoup plus onéreuse. »

Une note optimiste

Tous s’accordent pour conclure sur une note d’optimisme : « Même si cela ne débouche pas toujours sur des ventes, on voit beaucoup de monde, l’île de Ré est toujours aussi attractive, auprès des Français mais aussi des étrangers, notamment les Belges et les Britanniques, qui pour le coup empruntent dans leur pays. »

*Cap Ouest Transactions à Loix, Hénault Immobilier à Rivedoux, Sainte-Marie et La Couarde, Orpi-Morgan Morice Immobilier à Saint-Martin de Ré et La Rochelle.

**La déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption.