Logement : un diagnostic du parc rétais édifiant

La population était en baisse depuis 2008, atteignant 17 389 habitants au recensement 2019. Le léger regain observé au recensement 2020 avec 17 503 habitants fait qu’entre 2014 et 2020 le recul démographique a été contenu à -0,2% dont -0,8 % lié au solde naturel et +0,6% lié au solde migratoire. Le déficit démographique est structurel depuis plus d’une décennie.

Cependant on oublie parfois de préciser que la population rétaise a fortement progressé entre 1968 et 2008, avant de s’infléchir (+ 77% entre 1968 et 2019).

Un indice de jeunesse bien inférieur à la moyenne départementale

Avec une taille moyenne des ménages de 2,03 personnes, qui baisse régulièrement, soit 72 % des ménages composés d’une ou deux personnes, l’indice de jeunesse, rapport entre la population âgée de moins de 20 ans et celle de 60 ans et plus, est sans surprise faible à 0,36 en 2019 (soit 36 jeunes pour 100 seniors) contre 0,58 en moyenne départementale. Il est en baisse depuis 2013, il s’élevait alors à 0,45. L’île gagne en moyenne 120 seniors par an ! En effet, 43 % de la population rétaise (44,2 % en 2020) est âgée de 60 ans et plus, en hausse par rapport à 2013 (39 %) et une part supérieure à la moyenne départementale (35 %).

Sans surprise les communes les plus « jeunes » sont Sainte-Marie (indice de jeunesse de 0,47), Rivedoux et La Flotte, tandis que La Couarde (IJ de 0,24), Saint-Clément, Loix et Saint- Martin sont les communes les plus « âgées » !

Les flux des migrations résidentielles de l’île de Ré sont positifs pour les 0-14 ans, les 30-49 ans et surtout pour les plus de 60 ans. Forte attractivité auprès des retraités et artisans, commerçants et chefs d’entreprises rime avec déficit migratoire des employés et ouvriers.

L’attractivité migratoire compense partiellement le déclin démographique

« Face au vieillissement de la population, l’attractivité migratoire constitue le seul levier pour engager une dynamique de croissance de la population. Les tendances démographiques structurelles difficiles à inverser nécessitent une action volontariste de la collectivité en matière de développement de l’offre d’habitat permanent. », écrit le cabinet d’étude.

La maison est très dominante puisqu’elle représente 90 % des habitations, les grands logements T4 et plus sont prépondérants (71%). La sous occupation des maisons est de 68 %, tandis que les deux tiers des résidents du territoire sont des propriétaires occupants et on connaît la dramatique carence de l’offre locative privée. Le taux de résidence secondaire de 61 %, avec une hausse du nombre de résidences secondaires d’une centaine par an entre 2013 et 2019 conduit naturellement à une sureprésentation de résidences anciennes au confort partiel, car maisons de villégiature. Les situations de précarité énergétique s’en trouvent affectées.

Le taux de vacance restreint illustre la tension sur le marché immobilier. Avec 684 logements vacants identifiés, le taux de vacance est de 3 % sur l’île contre 7,2 % dans le département, il est en hausse depuis 2008 (420 logements vacants en 2008) d’environ 25 logements vacants par an entre 2013 et 2019.

Une offre saisonnière deux à trois fois plus rentable !

L’île comptait plus de 3500 meublés de tourisme en 2022 et a connu entre 2020 et 2023 une hausse de 12 % du nombre de locations touristiques actives en période estivale sur les plateformes des particuliers. Principalement des T3 et T4, des biens loués en moyenne 250 € la nuitée en juillet & août.

Un prix médian de l’immobilier très supérieur à la moyenne départementale

Sur le marché immobilier, la courbe de l’évolution du nombre de mutations, passée de 559 en 2021 à 383 en 2022, suit la trajectoire inverse de celle des prix médians de transactions de maisons, passé de 600 K€ à 685 K€ entre 2021 et 2022. Ce prix médian de 685 K€ est très fortement supérieur à la moyenne départementale de 240 K€ et en forte hausse depuis 2016. Ainsi moins de 10 % des couples locataires sontils en capacité théorique d’acheter une maison ancienne T3 de 55 m2 sans terrain et avec une enveloppe mineure de travaux à prévoir !

Entre 2018 et 2022, le rythme de construction annuel de 149 logements (84% en individuel et 16 % en collectif), a donc été relativement important mais insuffisant pour maintenir la population.

Un parc locatif social sous tension

Avec 48% de T4 et seulement 12 % de petites typologies, le parc social rétais est atypique. L’absence de vacance (0,12 % en 2022) et une mobilité quasi inexistante (taux de 3,1 % en 2022) le caractérisent. Dixhuit demandes pour une attribution en 2022, contre un peu plus de douze en 2016, la tension locative sociale élevée continue de s’accroître. Les petites et moyennes typologies sont en très forte pression, avec une offre inexistante en T1 et très limitée pour les T2 et des capacités d’attribution très faibles. L’accès au parc social pour les moins de 30 ans est très contraint avec quarante-sept demandes pour deux attributions en 2022.

Les seniors sont encore moins bien lotis avec cent cinq demandes pour trois attributions pour les plus de 65 ans. Sans parler du manque de personnel pour le maintien à domicile, lié au déficit de logement. Quant à l’offre en EHPAD elle est insuffisante face aux 2 867 personnes âgées de 75 ans et plus.

Les difficultés sont aussi bien identifiées pour le public saisonnier : 4 120 saisonniers estimés, une carence de lits estimée à 670 lits.

Deux enjeux majeurs

Le développement de l’offre abordable encadrée – logement social et Bail Réel Solidaire – et la mobilisation du parc existant sont les deux enjeux majeurs, sur lesquels travaille la Communauté de Communes de l’île de Ré.

Le rapport des cabinets d’étude souligne « l’important travail de dentelle à réaliser au sein du parc d’habitation existant ». « L’entrée au sein d’un logement social sur l’île de Ré signifie la fin du parcours résidentiel du ménage. Un enjeu de travail réside sur la question des mutations au sein du parc social. L’autre sur un travail de captation des logements au sein du parc privé, engagé et à développer. » Une montée en gamme d’une partie du parc de logements, notamment sur la sobriété énergétique, est également nécessaire.

Lors du Conseil communautaire du jeudi 28 mars prochain les délégués communautaires devraient prendre des décisions, applicables au bon vouloir des maires qui restent maîtres sur leur commune, notamment en matière d’encadrement des locations saisonnières. Les mesures envisagées seront-elles à la hauteur des enjeux ? Réponse très prochainement donc.

*Par les cabinets Merc/At et Citadia pour le compte de la Communauté de Communes de l’île de Ré.