La ZAC du Fonds des Airs, un dossier (ultra) sensible

Sensible sur tous les plans, politique, juridique et humain, la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) du Fonds des Airs à La Couarde revient sur le devant de la scène

Lundi 26 juillet. Les médias ont été invités devant la mairie de Loix par l’association du Fonds des Airs de La Couarde, pour un point presse à la sortie de l’entrevue avec le commissaire enquêteur présent sur le territoire dans le cadre de la première modification du PLUi.

Déterminés, ses membres comptent bien faire entendre leurs voix auprès des pouvoirs publics. Retour sur un dossier complexe, véritable serpent de mer pour la municipalité de La Couarde.

Les campings sur parcelles en question

L’affaire remonte aux années 1980. Soucieuse de maîtriser le développement du camping sur parcelles, la commune de La Couarde en valide l’expulsion pour « utilité publique », mais avec une contrepartie plutôt favorable.

En effet, le Maire d’alors Paul Neveur propose aux personnes concernées la création d’une zone de près de 4 hectares au Fonds des Airs. Après un remembrement, 44 parcelles y voient le jour, lesquelles seront dédiées au « camping et caravaning ». Entièrement aménagée par la commune, la zone acquiert électricité, eau, tout-à-l’égout, bornes incendie et rues.

Les règles d’urbanisme sont déterminées par le POS (Plan d’Occupation des Sols) : parcelles d’une surface minimum de 300m², seule construction autorisée mais obligatoire, un bloc sanitaire de 7m² maximum réalisé selon un cahier des charges, trois installations de campings et dix campeurs maximum par parcelles, celles-ci étant vendues à des propriétaires bénéficiant désormais d’une adresse postale.

La création de la ZAC du Fonds des Airs, classée NAe au POS communal, est validée par autorisation préfectorale en 1988.

Caravane et mobil-home, la confusion

A l’heure de la création de cette ZAC, il s’agit de « caravaning ». Mais c’était sans compter avec le développement du séduisant mobil-home. Et sur le plan juridique, la confusion de statut entre les deux sera longtemps réelle.

Suite aux premières difficultés sur la ZAC du Fonds des Airs, le Maire de La Couarde Patrick Rayton entreprend en 2016 de faire une analyse juridique, « auprès de l’Association des Maires de France et de l’avocat en urbanisme de la commune », précise l’élu. Le résultat est clair : « Une caravane et un mobil-home, ce n’est pas la même chose », explique Patrick Rayton. Car au contraire, d’une caravane, un mobil-home ne peut pas être tracté sur roues au moyen d’un véhicule adapté. Le mobil-home n’est donc pas autonome.

2002, révision du POS couardais

Elle ne remet pas en cause l’existence de la ZAC du Fonds des Airs, mais confirme néanmoins la seule autorisation de caravanes.

« Au fil des ans, les propriétaires de la ZAC du Fonds des Airs ont joué sur la confusion légale », poursuit Patrick Rayton, reconnaissant que la commune n’a pas formulé d’opposition. Aujourd’hui, une visite sur le site permet de constater que les mobilhomes composent la majorité des installations. Ici comme souvent ailleurs, ils ont remplacé les caravanes.

PPRN…

Sur tout le territoire, Xynthia rebat les cartes en 2010 et le PPRN entre en scène. La ZAC du Fonds des Airs est alors classée Rs3 avec l’inconstructibilité pour règle et quelques adaptations possibles sur le bâti. Au cours des observations émises lors l’enquête publique de 2017, des propriétaires de la ZAC s’étonnent déjà de ce classement, leurs terrains n’ayant pas été inondés.

En 2017 toujours, le Maire de La Couarde écrit aux propriétaires du Fonds des Airs. « Il ne s’agissait pas de les ennuyer », explique Patrick Rayton « mais les choses devaient être dites clairement : pas de nouveaux mobil-homes ni de remplacement de l’existant sans autorisation d’urbanisme ». Des informations ultérieures lui apprendront que cette consigne n’est pas vraiment respectée du moins côté remplacement.

Et PLUi

Dans le cadre de l’élaboration du PLUi rétais, la ZAC du Fonds des Airs soulève une vraie question. Toujours zone Naturelle, elle entre dans le cadre de la création d’une zone NC, « correspondant au site de regroupement de camping », soit « quasiment le même règlement », expose Patrick Rayton, évoquant les trois caravanes acceptées par lot. Seule différence néanmoins importante, une utilisation temporaire de trois mois par an, « qui n’a jamais été appliquée » précise le Maire de La Couarde.

Ce classement ne convient pas aux membres de l’association de la ZAC qui souhaitait la voir intégrée en zone Ntc (activités de camping et de caravaning). « C’est une atteinte à perte d’usage », exprime son Vice- Président, Francisco Ventana.

Rappelons néanmoins que l’une des lignes du PLUi était de ne plus inscrire de nouveaux campings et que par ailleurs, il s’agit ici de parcelles privées sur une zone sans caractère commercial.

L’impasse

Malgré ces difficultés, la vie pouvait continuer ainsi à la ZAC du Fonds des Airs. Mais l’Etat ne l’entend pas de cette oreille. Par lettre de la Préfecture le 17 février 2020, la municipalité de La Couarde a été mise en demeure de faire respecter la loi, soit absence de camping en Zone Naturelle. En filigrane, une attaque possible du PLUi avec demande de retrait de l’autorisation des caravanes sur la zone.

Pour les propriétaires du Fonds des Airs, installés pour certains depuis 40 ans, cette injonction n’est pas audible, d’autant qu’ils ont déjà attaqué auprès du Tribunal Administratif de Poitiers ce fameux classement en zone Nc. La première réponse judiciaire étant négative (parce que jugée sur la forme explique l’un des propriétaires), l’association est aujourd’hui en attente de la décision d’appel.

Un dilemme pour le Maire

Patrick Rayon le reconnaît en toute simplicité : « comment gérer cette situation ? ». Car si la CdC est bien sûr impliquée au titre du PLUi, « c’est bien la commune qui au final est la plus concernée » exprime le Maire. A minima sur le plan humain et il est primordial pour l’élu qui entend le considérer. Mais d’un autre côté, « on peut tout simplement me rappeler à mon devoir de faire appliquer la loi », rappelle Patrick Rayton, littéralement pris entre plusieurs feux.

Car en l’espèce la loi n’est pas simple à appliquer et quelles que soient les orientations prises, le Maire couardais avoue « ne pas avoir de réponses sur de nombreuses questions ». Il s’est donc tourné vers la Préfecture et attend pour l’heure l’entretien qu’il doit avoir avec le Secrétaire-Général Pierre Molager courant août.

Pour conclure, revenons à l’association au discours bien tranché. Selon Francisco Ventana, soit la CdC rétaise propose le maintien des installations et « c’est l’avancée » soit non. Ce qui ne dit rien de la position du Préfet, raison des observations émises ce lundi 26 juillet auprès du Commissaire Enquêteur qui, toujours selon Francisco Ventana, « a écouté et entendu l’association sur certains points ». De leurs côtés, des habitants de la zone du Fonds des Airs n’y vont pas par quatre chemins : hors de question de partir.

Autrement dit et en bref, le dossier du Fonds des Airs est loin, très loin d’être clos.

Pour la petite histoire

En 2004, un acquéreur d’une parcelle apprenant a posteriori que son terrain n’est pas inclus dans la ZAC suite à une erreur administrative, porte une demande à la commune, celle-ci étant accordée en 2005 après enquête publique et aval du commissaire enquêteur, sous condition que le terrain soit dans le périmètre déterminé par la Préfecture en 1988. Depuis 2005, aucune autre opposition n’a été formulée par la Préfecture. Du moins jusqu’à maintenant.

Des allures de résidences secondaires

Pour bien comprendre la situation, un tour sur la ZAC du Fonds des Airs s’imposait, à comparer avec la consultation des documents d’urbanisme inhérents à sa construction.

Plantés par les propriétaires, arbres majestueux et massifs fleuris ont pris leur place au fil du temps. Soignés, certains mobil-home ont tout de petites maisons accueillantes, même si aucun doute n’est possible sur certaines parcelles, souffrant d’un manque d’entretien visible et d’installations douteuses.

Certes, des entorses indiscutables ont été faites à certaines règles originelles et il faudrait sans doute un supplément de vigilance.

En tous cas, une visite permet de comprendre l’attachement profond que les propriétaires ont pour ce petit bout d’île de Ré aquis il y a des décennies, et le sentiment d’injustice qui prévaut ici.