La fiscalité de la location meublée dans le viseur

L’initiative gouvernementale concerne principalement les Loueurs en meublés non professionnels (LMNP), déjà impactés dans la loi de Finances 2025, avec la réintégration des amortissements déduits pendant la période de location dans le calcul de la plus-value en cas de revente. Une affaire de gros sous en période de disette budgétaire, mais aussi la volonté affichée de rapprocher la fiscalité de la location en meublé de celle de la location nue. Décryptage. 

Avant-après, quelles perspectives ?

Le durcissement envisagé n’est donc pas le premier mais ses conséquences ne seront pas anodines puisque les pouvoirs publics prévoient de réduire l’avantage fiscal lié à l’amortissement, avec l’instauration d’un plafond de déductibilité de celui-ci à 2,5% par an, renforcé par un autre plafond de sept mille euros par an et par foyer fiscal, mesures applicables à compter du 1er janvier 2027. 

Dans la même perspective, le gouvernement s’attaque également à l’un des plus grands attraits fiscaux du statut de LMNP. En effet, le projet de loi prévoit que la réserve d’amortissements, constituée du surplus d’amortissements non utilisés lorsque les bénéfices (loyers) sont inférieurs au montant maximal que le bailleur peut déduire de ses revenus locatifs, soit limitée sur le montant déductible chaque année (divisé par deux au lieu de l’entièreté) et dans le temps (dix ans soit 2036) contre une durée illimitée aujourd’hui. Un avantage essentiel qui permettait jusqu’à présent à certains propriétaires de ne jamais être imposés sur les loyers perçus.

Quid des meublés de tourisme ?

La loi Le Meur (19 novembre 2024) visant à réguler et encadrer la location des meublés de tourisme touchait déjà le régime fiscal du micro-bic avec un plafond annuel abaissé à 15K€ pour les meublés non classés.  Nulle surprise donc à ce que ce nouveau projet de loi suive une même trajectoire, avec un taux d’amortissement qui serait lui aussi réduit, à 1,5% par an et avec un plafond annuel de cinq mille euros par foyer fiscal et par an sur la location en meublé touristique sous LMNP.

Derrière l’impôt, un choix politique

Selon l’AFP, les pouvoirs publics économiseraient environ 200 M€ par an avec la réforme envisagée. Pas de quoi résoudre l’équation budgétaire nationale, même si nous en sommes aujourd’hui à l’euro près. Aussi faut-il sans doute voir dans ce projet de loi, et au-delà de l’augmentation de l’impôt, une modification de la politique du logement, parent pauvre de la décennie macroniste, avec un rééquilibrage entre la fiscalité de la location nue (peu favorable) et celles appliquées à la location meublée longue durée en LMNP et aux meublés touristiques, en réduisant progressivement leurs avantages. Cette remise à niveau serait-elle une bonne chose ? Oui selon Loïc Cantin, Président de la Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM), arguant qu’aucune raison ne justifie de privilégier un secteur plus qu’un autre.

D’autres avis sont moins positifs mais ils auront tout le temps de s’exprimer puisque pour l’heure, cette réforme n’est qu’un projet de loi dont le texte devrait être examiné en première lecture à l’Assemblée Nationale dans le courant du mois. Sera-t-il adopté en l’état ? Peu probable. Va-t-il disparaître ? Dans un contexte parlementaire incertain et avec les élections présidentielles pour horizon, tout est possible…