« En 2026, le bail réel solidaire est un dispositif juste »

Thomas Bardy, père de famille, pisciniste et « enfant de l’île de Ré », a acheté une maison dans le quartier du Fougerou, à Sainte-Marie-de-Ré. Il y a emménagé en octobre 2024. Cette accession à la propriété revêt un caractère social : il s’agit d’un bail réel solidaire (BRS). « C’était notre seule solution pour devenir propriétaires à l’île de Ré », affirme Thomas Bardy. « On a essayé d’acheter autrement, des maisons à rénover, mais ça ne passait pas. »

Les maisons en BRS du Fougerou ont été construites et vendues par Maisons Prim’Access. Le foncier, sur lequel elles sont bâties, appartient à Terra Noé, un organisme de foncier solidaire : avant les travaux, Terra Noé a négocié le rachat des terrains « de gré à gré avec les propriétaires pour un prix moyen final de 80 €/m2 », rappelle Damien Martineau, président de l’OFS Terra Noé. « Un exploit », qui illustre, selon lui, « un changement de vision culturelle de la propriété. » Aujourd’hui, les acquéreurs des logements paient une redevance mensuelle à Terra Noé, en moyenne de 111 €. C’est cette dissociation du bâti et du foncier qui rend ainsi abordable l’accession à la propriété.

« Le Fougerou est un projet majeur pour notre commune, porté par Gisèle Vergnon et l’équipe municipale sortante », salue Franck Mussillier, maire de Sainte-Marie. « Le BRS ne règle pas tout, mais c’est une solution concrète et durable pour l’accession sociale à la propriété. » Il décrit un « outil précieux » pour une île de Ré « exigeante, fragile et contrainte », où la question du logement est « concrète, quotidienne, voire douloureuse ».

Depuis que Thomas Bardy et sa famille ont emménagé, deux autres tranches de maisons ont été livrées. En tout : 54 logements, dont 48 en BRS et 6 en location gérées par Habitat 17. Le programme, le premier de cette envergure en Charente- Maritime, a été récompensé du prix « Opération remarquable » par les coop HLM. A noter également que les premiers logements en BRS du département, portés par Maisons Prim’Access et Terra Noé, ont été livrés à La Flotte en 2022, à La Maladrerie.

Alors, jeudi 4 juin 2026, un peu plus de deux mois après la livraison de la dernière tranche du Fougerou, Terra Noé et Maisons Prim’Access ont organisé une Journée des rencontres locales des organismes de foncier solidaire en terre rétaise et officiellement inauguré le quartier du Fougerou, « une opération emblématique ».

« Le BRS, c’est dans nos valeurs »

Venus témoigner aux côtés de Thomas Bardy, deux autres habitantes du quartier, Jeanne Nicod et Audrey Pereira. La première est également arrivée au Fougerou en octobre 2024. « J’étais Maritaise avant d’arriver ici », retrace cette mère de deux enfants. Son mari et elle travaillent sur l’île de Ré. Quand elle entend parler du BRS et du fait que « nous sommes propriétaires des murs et pas du terrain », elle reconnaît avoir été « moins enthousiaste. Mais sans le BRS, nous n’aurions jamais pu être propriétaires ». Finalement, l’idée fait son chemin et Jeanne Nicod comprend l’intérêt du montage : le terrain, en appartenant à Terra Noé, est assuré de rester dans le parc de logements sociaux.

Lors de la revente de la maison, pas question de spéculation, les prix sont encadrés. Jeanne Nicod applaudit ainsi aujourd’hui un dispositif « génial » qui « colle avec nos valeurs ». Car il permettra à d’autres d’en bénéficier après eux. « Si nous décidons de vendre, nous aurons constitué un capital pour acheter ailleurs. » Ophélie, administratrice Terra Noé ajoute : « les accédants sont accompagnés par nos services pour trouver un nouvel acquéreur et sans nouvel acquéreur au bout d’un an, l’OFS a l’obligation de racheter le logement ».

De son côté, Audrey Pereira, arrivée avec son conjoint et ses deux filles en mars dernier, salue la stabilité du BRS grâce « à un bail de 99 ans. Nous sommes couverts. Et nous pourrons céder la maison aux enfants s’ils entrent dans les conditions de reprise du BRS ». Et si ce n’est pas le cas, « tant mieux », tranche Jeanne Nicod. « En 2026, le BRS me semble juste », plaide Audrey Pereira.

« Un village dans le village »

Au-delà du montage financier et de ses valeurs sociales, les habitants du quartier décrivent « un lieu de vie, qui vit ». « Les enfants jouent ensemble, Thomas organise des apéros entre voisins, nous avons un groupe WhatsApp », liste, ravie, Jeanne Nicod. S’il existe un club sociétaire animé par Maison PrimAccess, les résidents réfléchissent à aller plus loin. « Nous pensons créer une association pour continuer à penser le Fougerou en tant qu’habitant.e.s », informe Jeanne Nicod. Et Thomas Bardy de qualifier le quartier de « village dans le village ».

D’un point de vue architectural, Sébastien Pellereau et Pascal Poulin l’ont imaginé comme tel. « Nous avions pour ambition de faire une greffe harmonieuse au village existant », expliquent-ils. Alors ils ont réfléchi à « individualiser chaque logement pour éviter d’entrer dans le principe de répétition indigeste ». Les îlots sont nés avec la contrainte des voies principales et secondaires. « Nous avons conçu un réseau de cheminement, sous forme de venelles, et des sous îlots pour créer des espaces intimes. »

Rebelote sur la réserve foncière

Sur les 18 000 m² dédiés, environ 4 000 m² constituent une réserve foncière aujourd’hui vouée à un futur équipement public. Franck Mussillier y envisage « un nouveau projet d’un peu moins d’une dizaine de logements sociaux, dont une partie en BRS et l’autre en location ». Le maire compte sur la révision du PLUi, à l’horizon 2028-2029, pour permettre l’affectation de cette emprise foncière à un programme de logements sociaux dans le cadre de l’évolution de l’OAP (Orientation d’aménagement et de programmation) du secteur.

En attendant, Franck Mussillier annonce d’ores et déjà travailler « avec la Compagnie vendéenne du logement** pour que, quand le PLUi sera validé, nous puissions lancer les opérations ».

*Lire notre article www.realahune.fr/ la-derniere-tranche-du-fougerou-livree/

**La Compagnie vendéenne du logement regroupe notamment Maisons PrimAcces, Habitat17 (pour les locations) et l’OFS Terra Noé.

A Ars-en-Ré et ailleurs, pour faire du BRS en réhabilitation, il faut commencer par acquérir le foncier au prix du marché. Exemples.

A Ars-en-Ré, l’ancienne municipalité a lancé un programme de reconversion d’un ancien chai avec la création de six logements en BRS, dont un en rénovation aux Natureau. « Le coût pour Ars est d’un million d’euros », correspondant au prix d’achat du terrain par la commune, « sans espoir de récupérer quoi que ce soit », regrette le maire. Car le foncier a été cédé à Terra Noé pour 150 K€, équivalent au montant investi par la collectivité qui s’est engagée à refaire la voirie. « Nous sommes sur une zone de foncier libre, sans OAP », justifie Ophélie Hilaireau, administratrice de l’OFS Terra Noé. « Il s’agit de notre premier dossier BRS réhabilitation en Charente-Maritime. Le but est de sortir un T4 à 260 K€. Mais nous ne rentrions pas dans le cadre de l’Anah, ni dans le programme coeur de ville d’action logement. » Ophélie Hilaireau le décrit comme un « programme laboratoire », mais « non reconductible en l’état ». A Ars, un autre projet est en cours, porté par la CdC, pour une trentaine de logements sociaux, dont un tiers en BRS.

A Bayonne : entre patrimoine et vie pratique

Imed Robbana, directeur de l’OFS Le Col (aménageur foncier, promoteur-constructeur et gestionnaire immobilier) du Pays Basque, est venu témoigner d’une réhabilitation à Bayonne, sur « deux immeubles, peu épais et très profonds, typiques de l’architecture locale ». L’enjeu : les rendre pratiques et habitables tout en préservant le patrimoine qui fait la carte postale. « C’est une opération coûteuse, car il a fallu acquérir tous les logements au prix du marché. » Finalement, les habitations ont été revendues « 2 800 €/m2 habitable à une population avec un revenu moyen, en plein centre de Bayonne ». Imed Robbana insiste sur le fait que cette population « va faire vivre la ville » et que « le parc restera durablement abordable ». « Sans le BRS, il repartait sur le marché ».

A Saint-Didier-au-Mont-d’Or : surcoût de 25 %

Juliette Grenier de l’OFS Orsol, en Auvergne-Rhône-Alpes, a présenté la réhabilitation de deux bâtiments des années 1960 à Saint-Didier-au-Montd’Or. « Grâce à la surélévation de l’ossature bois, nous avons densifié les logements », explique-t-elle. En tout désormais : 48 logements, dont 20 en BRS. « Nous avons travaillé au réemploi comme les radiateurs en fonte et avec des matériaux biosourcés. Pendant les travaux, les foyers ont été relogés par Soliha. » Les immeubles sont passés de F à C en classification DPE. Par rapport à une construction neuve, Juliette Frenier estime « un surcoût de 25 % ». Mais en contrepartie, le prix du mètre carré est passé de « 5 000 € à 3 600 €. Cela a permis à des ménages modestes d’accéder à la propriété ».

Julie Pertriaux